Les repères hypothécaires avant de signer.

Ta capacité d'emprunt repose surtout sur deux ratios. L'ABD (amortissement brut de la dette) compare tes coûts d'habitation (hypothèque, taxes municipales et scolaires, chauffage, et la moitié des frais de copropriété s'il y a lieu) à ton revenu brut. Les prêteurs le veulent généralement sous 39 %.

L'ATD (amortissement total de la dette) ajoute toutes tes autres dettes : auto, marge, cartes, prêt étudiant. Il doit habituellement rester sous 44 %. À ça s'ajoute le test de résistance fédéral : tu dois te qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % et ton taux réel plus 2 %. C'est pour ça qu'un chiffre calculé par ta banque et un chiffre calculé ailleurs peuvent différer.

Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) devient obligatoire.

Cette prime s'ajoute à ton prêt et se paie sur la durée de l'amortissement. Au Québec, elle est aussi assujettie à la taxe de vente provinciale, payable d'avance. Atteindre 20 % t'évite la prime, mais acheter plus tôt avec l'assurance est souvent plus avantageux que d'attendre des années. On calcule les deux scénarios ensemble.

Une préqualification est une estimation rapide, basée sur ce que tu me dis, sans vérification. Utile pour un ordre de grandeur, mais elle n'engage personne.

Une préapprobation, c'est du sérieux : on analyse tes documents, on confirme tes revenus, et un prêteur garantit un taux pour une période donnée (souvent 90 à 120 jours). C'est ce qui te protège si les taux montent pendant que tu magasines, et ce qui rend ton offre d'achat crédible aux yeux d'un vendeur.

Pour accélérer ton dossier, rassemble : tes deux dernières paies (ou tes avis de cotisation et états financiers si tu es travailleur autonome), une preuve de la source de ta mise de fonds (relevés bancaires, REER, don familial), et une pièce d'identité valide.

Si tu changes d'emploi bientôt, dis-le-moi : la stabilité d'emploi compte. Plus ton dossier est complet dès le départ, plus vite je peux te revenir avec des options fermes.

Au Québec, l'acte hypothécaire passe obligatoirement chez le notaire, pas chez un avocat comme ailleurs au Canada. Ses honoraires font partie de tes frais de clôture.

Tu dois aussi prévoir les droits de mutation immobilière (la « taxe de bienvenue ») calculés sur le prix d'achat et facturés par la municipalité quelques mois après l'achat. Enfin, des programmes comme le Régime d'accession à la propriété (RAP) et le CELIAPP peuvent alléger ta mise de fonds : on regarde si tu y es admissible.